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◎ 新建片区房价变化规律

◎ C-5大道发展历程

◎ 5年后展望

C5大道，尤其是Ortigas Center东北方向，又称Ortigas Plus City（简称OPC）是目前马尼拉市中心唯一可大规模开发的区域，半岛壹号Avila属于Circulo Verde，位于C5大道新建片区的中心地段。

◎ 对于该片区的投资价值以及时机，我们从以下几个方面来分析和展望。

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新建片区房价变化规律

新区房价的变化本质上是成长和认知的变化，关键时间点可以分为5个。

片区概念提出：一个片区的建设计划被提出，相关的概念包装得到了第一波宣传。但这个阶段由于片区发展处于起步阶段，配套不成熟，产业落地的时间不确定，不会引起大量购买者注意。

片区建设起步阶段：片区内各项目陆续施工，片区内开始出现新房销售，在开发商的推波助澜下，片区开始被更多人所了解，这阶段买入的大多数为风险偏好高的投资者，及部分周边自住客户。片区房价在一个又一个新盘的努力抬拉下，一般会开始上涨，但受片区成熟度的制约，价格上涨速度不快。

片区建设加速阶段：片区内部分商业，办公陆续入驻，开始培育片区内自住的客户。部分楼盘陆续交房，入住的人口，也支撑了商业、办公的发展，越来越多购房者开始认同，成交量与价格的涨幅开始加快。

片区价值公认阶段：片区内大量人口涌入，标志性建筑或者配套出现，工作以及生活的价值被主流人群所广泛认同，成交量和价格的涨幅继续快步上扬。（如新CBD的房价肯定不低于老CBD）

片区建设收官阶段：随着各项工程的完工，一个全新的现代化城市面貌得以实现，开发量开始放缓，价格趋于平缓，进入平台期。

新区的房产投资时机在提升阶段以及公认阶段这个区间，好处是：

1、不需要等待太久时间；

2、大的房价涨幅还没有出现。

◎ 基于以上视角，让我们看一下C5大道片区（OPC）处于什么阶段？

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C-5大道发展历程

C5是马尼拉大都会的一条环形公路，北部从巴伦苏埃拉开始，途经奎松市、马卡蒂市、帕西市，马里基纳市，塔吉格市，南至帕拉纳克市。其间贯穿奎松大学城、Up Town Center、Eastwood City、SM Hypermarket、BGC全球城等商业区域，向南一直延伸到机场。

C5大道是马尼拉大都会的两条南北主干道之一（另外一条是EDSA大道），是联通全城重要地区的重要城市主干道。

◎ C5大道片区发展大体分为三个阶段：

第一阶段：C5北区---Eastwood

Eastwood City——怡东城占地20公顷（42英亩），是由菲律宾地产巨头美嘉集团于1997年动工开发，2005年基本完工轮廓。2018年创造的就业总数已超过60,000+。

Eastwood被称为“菲律宾的BPO产业园”，有着3万多名居民和近8万名从业人员，是一个成熟可持续发展的经济体。产业区内拥有19座完整的豪华公寓大楼，10个一流的企业办公楼，500个零售店，以及三个大型购物中心，超过20个从事电话呼叫中心业务的公司在运营，网络园也是菲律宾经济区管理局批准的IT中心。

目前二手房的对外售价为15-20万P/㎡，折合人民币约2-2.8万。

点评：

20年前的Eastwood是偏僻的，但菲律宾为了大规模发展BPO，特意借鉴产业新城的开发模式，所产生的新城市开发奇迹，对菲律宾经济有巨大的推动。缺点是开发经验不足，加上地块限制，密度很大，制约了生活的品质。

第二阶段：南区2015年开始，多个大开发商扎推

1、Bridgetowne（开发中，部分写字楼已交付，部分期房在售）

Bridgetowne是Robinsons和香港置地合资建设的大型商业综合体。

❖Bridgetowne区域规划

Bridgetowne分为东西两部分，占地30万平方米，是以商业、IT科技为核心产业的综合商圈。

Bridgetowne规划有公寓（仅4座）、商业、写字楼，目前已交付三座写字楼，专为BPO公司设计。

❖Bridgetowne西区已经交付使用的3栋写字楼

上图右下角的工地位置，就是Bridgetowne的大型高级购物中心，已经在建设中，目前地基已经打好。这个大型购物中心将于2024年交付使用。酒店的后面是一个高档酒店。

❖Bridgetowne大型高级购物中心

Cirrus是Bridgetown开发的第一个公寓住宅建筑楼，位于Bridgetown东区北边紧邻Parklinks。Cirrus一共有41层，每层有42个房间，6部电梯。2015年对外售价17万P/㎡，如今已经涨到26万P/㎡，折合人民币约3.6万。

The Velaris Residences是Bridgetown的第二个公寓住宅楼，共有45层，其中39层用于住宅，共502个住宅单位。户型有1、2、3居室，面积46-158㎡。

交房时间预计在2024年6月。Velaris第一期开售价格为24万P/㎡。

可以这样说，Bridgetown打响了南区规模化开发的旗帜，由于是复合开发的模式，带动了整体南区其他项目。

2、Ortigas East（开发中，期房在售）

Ortigas EAST，占地16万平方米，由Ortigas＆Company，Ayalaland和SM Prime联合开发建造。

Ortigas EAST 由两座商业建筑塔楼组成（Maple At Verdant Towers，THE GLASTON TOWER），目前在售塔楼为Maple At Verdant Towers，售价在22-30万P/㎡之间，折合人民币约3-4万。预计2022年竣工交付；

未来目标在2024年竣工交付The Glaston Tower塔楼。

3、Arcovia City（开发中，现房在售）

ArcoVia City，是一个高端的综合性商业空间，同时涵盖办公室和公寓大楼，为人们带来一种便捷、舒适且与众不同的生活方式。

❖ArcoVia Palazzo

项目目前在售的是Arcovia Palazzo，由三座高度不同的住宅塔组成：40层的Altea塔，45层的Benissa塔和49层的 Cantabria塔。该项目预计在2024年下半年交房，目前期房售价为21万P/㎡，折合人民币约3万。

4、GEM Residences（开发中，期房在售）

Gem Residences这个项目定位在给年轻精英群体，或者是在CBD高薪的上班族。小户型是主力，户型有9种，面积在22-24平米的单位套数是1088套，约占总户数的3/4。

期房售价为23万p/㎡，折合人民币约3.2万。

5、KASARA（开发中，期房在售）

KASARA城市公馆是由美加地产的子公司东方帝国开发。东方帝国是主打中端房产。它的总面积为1.8公顷，由六座住宅楼组成。户型面积在22.2-44.7平方米。2018年开盘，2022年交房。期房售价为17-18万P/㎡起，折合人民币约2.4万。

分析：

从2015年前后开始，菲律宾主要开发商都开始集中在C5南区开发，原因在于：

1、Eastwood的成功给予的信心；

2、在此附近均有较多的储备土地，需要推动土地的升值与成熟。

3、南区距离BGC、Ortigas Center较近，2015年的BGC已经有溢出效应。

这些开发均采用复合的开发模式，结合办公、居住、商业；由于这些大开发商之间的协同效应，形成区域升温。

在南区，还会有更多项目会推出。

第三阶段：中区 以Parklingk和Circulo Verde项目为代表

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